不動産投資、と聞くと多くの人は身構えてしまうのではないでしょうか。「初期投資にお金がかかりそう」、「空室ができて十分に投資額を回収できないのでは？」、など様々な不安が頭をよぎるかもしれません。
しかし、実は不動産投資はあらゆる点で非常に優れた投資対象なのです。
今回は数ある不動産投資のメリットの中から、代表的なものを3つと、よくある勘違いを3つご紹介いたします。
不動産投資のメリット
メリット① 家賃収入は老後の貴重な収入源に
不動産投資をする最大のメリットとなるのが、将来の年金対策としてでしょう。
ローン完済後は家賃収入が手元に
仮に30歳時に投資用ローンを組んで不動産を購入したとしましょう。30年間で返済したとすると、60歳以降はローンの支払いがなくなるため、家賃収入がそのまま手元に残るようになります。
定年を迎えた後の生活費を補填する収入を得ることができるのが、不動産投資をしておくことの一番の魅力です。
定期収入が確保可能に
家賃収入は給料のように毎月入ってきます。長年サラリーマン生活を送ってきた人にとって、毎月安定した収入が入ってくるのは安心材料になるのではないでしょうか。そのためには、家賃保証契約（通称：サブリース契約）や、物件選定が非常に重要になってきます。（サブリース契約については、後述）
老後に必要な生活費とは
参考までに、老後の生活に必要なお金と不足分を補填する家賃収入の額について見てみましょう。
生命保険文化センターが平成25年度に行った意識調査によると、夫婦2人での老後に必要な資金「最低日常生活費」を見ると、平均は月22万円です。
さらに、経済的にゆとりある生活をするには、上記プラス13.4万円、つまり月35.4万円となっています。ワンルームマンション1室の賃料が8万円とすると、3室も持っておけばある程度、老後の生活費を補填することが可能になります。
4室、5室と所有する部屋を増やせば、より豊かな老後の生活を送ることができるでしょう。ただし、今後年金受給開始年齢の繰延べや、受給額の減額、物価上昇などが影響すれば、ゆとりある老後生活へは更に多くの収入を準備する必要が出てくるでしょう。
メリット② 死亡保障の代わりになる！
家族を守る団体信用生命保険
不動産を購入する際、、最大のハードルになるのが「ローン」の存在でしょう。ローンを返済し終える前に、自分の身にもしものことがあったら…そんな方を守るのが、「団体信用生命保険」。
ローンを組んで不動産を購入した場合、通常は団体信用生命保険に加入することになります。この団体信用生命保険は、ローンを組んだ人が返済途中で死亡、あるいは高度障害になった場合に、生命保険会社がローン残高を支払うという金融商品です。もしローン完済前に万が一のことがあっても、遺族はローンを支払い続ける必要はありません。
家賃収入は遺族の元へ入ってくる
団体信用生命保険の効果はこれだけにとどまりません。
団体信用保険によってローンの残りが支払われると、不動産は遺族が引き継ぐため、毎月家賃収入がそのまま遺族の元に入ってきます。あるいは、不動産を売却して、まとまったお金を確保することも可能です。
このように、不動産投資をする際に団体信用生命保険に入っている場合には、死亡保険に入っているのとほとんど変わりのない状況が作れます。
さらに、毎月支出に値する保険料は民間の死亡保険と比較しても割安で、加入年齢による差はありません。
こうしたことから、家族を守る手段としては、団体信用生命保険を活用した不動産投資は非常に効率的と言えるでしょう。
メリット③大きな節税効果が見込める
みなさんにとって普段はあまり意識のしない、所得税や住民税ですが、毎月の支出の中では大きな割合を占めているのも事実です。毎月の給料から、約20％～30％が取られていることをご存知ですか？
そんな所得税や住民税、更には相続税についても、不動産投資は大きな節税効果が見込める可能姓があるのです。
所得税や住民税が戻ってくることも
サラリーマンが不動産を持っている場合、その家賃収入は課税対象となります。しかし、これを費用として扱うことができるので、経費が家賃を超えれば赤字になり、その赤字分を給与の課税所得分から差し引くことが可能なのです。
所得税や住民税は、その課税所得をもとに計算するので、所得の減少とともに納める税金も減ることがあります。経費に含まれるのは、物件購入にかかる諸費用、ローンの利息分、リフォーム費用、設備代などです。不動産仲介会社への手数料や管理会社への手数料、不動産そのものの減価償却費も同様です。
相続税が現金のときより少なくなる
不動産を持っている人は、相続税の計算基準となる評価額は、現金のときよりも少なくなります。2015年1月1日から、相続税の基礎控除額が縮小、増税されたので、相続税をいかに少なくするかは今まで以上に重要になったといえます。
不動産は、時価よりも２〜3割ほど評価が下がります。とりわけ、賃貸用の建物は、相続税評価額が建築価額の３〜4割程度になるので、相続税の課税対象を少なくできます。
良くある勘違い３選
ここからは、不動産投資において多くの方が勘違いしてしまいがちな情報をお伝えします。
勘違い① 高収入でないとできない
不動産投資の最大の壁はやはり高額な購入費用ではないでしょうか。
確かに、人生で最も高額な買い物になるのは間違いありませんが、不動産投資にはローンを使うことが可能です。ローンの審査が通ってしまえば、大きな自己資金を用意する必要はなくなり、それほど高収入・高貯蓄の方でなくても不動産投資の世界へと足を踏み入れることができます。
実際に年収300万円台のサラリーマンがローンを活用して不動産投資を行った例も存在します。
ローンを利用するとなると、返済が心配になると思います。毎月の負担はどのくらいなのか、ローンの返済で逆に損してしまうだけではないか、と思われるかもいらっしゃるでしょう。
しかし、ローンの返済は家賃収入の中から支払っていけばいいので、負担額は少なくなります。むしろ、家賃収入の方がローンの返済額よりも高い場合、毎月の収入が増加する可能性もあります。
勘違い② 高度な専門知識が必要
こちらも起こりがちな勘違いです。「不動産は勉強が必要そう」という声も多くありますが、仕組みはとても簡単です。株や投資信託などのペーパー資産は、銘柄を選んだり、仕組みの理解に時間を要しますが、不動産の場合はこの限りではありません。
一定の知識を得た後は、管理会社など信頼できるパートナーさえ見つければ、不動産投資を軌道に乗せることができます。
勘違い③ リスクが高い
3つ目はほとんどの方が心配していることかもしれません。しかし、不動産投資を行う際に考えられるリスクは、きちんと対策をすることで回避が可能です。
例えば、借り手が見つからないことを心配される方もいるでしょう。これは、「サブリース」という契約を利用すれば回避が可能です。サブリース契約とは、管理会社がオーナーから物件を借り上げて、第三者へ転貸する仕組みです。管理会社が毎月の家賃収入を保証してくれるため、空室リスクに悩まされることはありません。別名「家賃保証契約」と言い、入居者がいなくても一定の家賃を保証してもらえます。
その他にも、考えられるリスクと対処法はいくつかありますが、そちらは別の機会にお話致します。
まとめ
医療費、介護費など、老後には金銭的な問題が山積みになっています。特に年金に関しては、少子高齢化や財政赤字などの社会問題のあおりを受けて、支給年齢の繰延べや、現在の支給額よりも大幅に削減されてしまう恐れがあります。
老後の収入に関する不安を解消する手段として、低リスクな不動産投資は非常に効果的な役割を果たします。
安心して生き生きと老後を過ごすために、不動産投資を始めることを検討してみてはいかがでしょうか？
